來英國之前：我的三張表
用上一頁的方法，這是我們一家來英國之前的情況。
資產負債表
我在香港有物業，賣了之後，就是我們在英國起步的本錢。
買屋用了我們大部分的現金，之後還要裝修。所以剩下作後備的錢很少。
收支表
我一來到英國就找了第一份工作，不論工種。先把收入推回去，比找到理想的工作更重要。太太當時要照顧小朋友，所以家庭的淨收入，跌到只有在香港時的一半以下。一年之後，我才找到長期工作。
現金流量表
買了屋之後，第一年手上的現金很少，那一年過得很緊。那時 BNO 簽證計劃剛開始，又遇上疫情，我們和幾位剛來英國的朋友一起住，分擔開支。等他們安頓好，就各自搬走了。
我的判斷
做完這三張表，我對未來有幾個判斷：
- 我們會長住。 這不是試幾年，而是一家人落地生根。
- 收入會比香港低，至少頭一兩年。 剛安頓的階段，通常只有一個人可以工作。
- 按揭要等。 沒有長期工作和英國收入紀錄，一來就借按揭很難。
- 住的地方，要有能力買。 揀區的時候，就要揀一個用手上的錢買得起的地方。
- 買了之後，要撐到收入回升。 真正的問題不是買不買得起，而是買了之後，每個月的收入和支出能不能維持，直到自己的收入提升。
所以我沒有只做一個計劃，而是準備了幾個方案給自己：收入回升得快怎樣做，回升得慢又怎樣做。
為甚麼一來就買
長住、收入會降、按揭要等。把這三個判斷放在一起，我問自己一個問題：既然會長住，租屋的錢，去了哪裏？
英國住宅的租金回報率不低。以 2026 年第二季為例，Paragon Bank 的出租物業按揭數據顯示，平均毛租金回報率約 7%，倫敦較低（約 5.6%），威爾斯較高（約 8.9%）。換句話說，交一年租，大約等於那間屋價錢的 6% 至 10%。住上幾年，交出去的租已經是一筆可觀的錢。
既然按揭要等，而手上有賣出香港物業的錢，用現金先買下來，就是一條可行的路。有人會計較印花稅、計較是不是首次置業，但無論怎樣計，一家人都需要一個家。
付出了甚麼
一來就買，不是輕鬆的路。
- 要全數付款。 剛到英國，沒有長期工作，借按揭很難，所以我們用現金全數買下這間屋。等了一年，找到長期工作之後，我立即為這間屋做了按揭（remortgage）。
- 第一年，手上現金很少。 錢都在屋裏面，那一年過得很緊。
- 前期成本高。 一次過要付出的錢很多，剛落地的時候壓力不小。
- 學習曲線很斜。 屋要保養、要裝修，很多事情我都要從頭學起。
拿到鎖匙之後，我先拆走全屋的地毯，自己鋪複合木地板（laminate）、油牆、換焗爐。全職做了兩個星期，完成了樓上，一家人才搬進去。之後我開始上班：白天返工，晚上繼續裝修。
自己做，省下三分之二
我的經驗是：找人裝修，價錢大約三份——三分之一是材料，三分之一是人工，三分之一是稅和利潤。自己做，就只付材料那三分之一。
我的鄰居找人裝修，最少花了兩三萬鎊。我自己做，連買工具在內，大約一萬鎊。而且工具和剩下的材料會慢慢累積，之後每一次維修、每一次升級，花的錢就更少。
得到了甚麼
- 不怕通脹。 租金會加，但自己的屋不會向我加租。
- 不用再搬屋。 搬屋的錢、時間和心力都省下來，孩子也不用轉校。
- 可以慢慢升級。 這是我們自己的家，想改善就一步一步去做。
- 五分鐘就修好。 工具全部放在花園的工具屋（shed）裏，壞了就自己動手，不用付錢，也不用等人。
- 學到的本事。 五年前不會的事，今天自己做得到。
租金：數字差不多，感覺差好遠
以 Solihull 為例：同類的屋，租金大約每月 £1,500，一年 £18,000；買一間大約 £300,000。一年的租金大約是樓價的 6%，五年最少 £90,000。
單看數字，租和買的差距未必很大。但當你看着租金一年一年地加，那幾年（2026 年之前）每年都擔心業主收樓，再加上每搬一次屋的成本——租屋其實很蝕底。
樓價：我的經驗
這幾年，我這間屋的價值大約每年升 5% 至 10%，大致跟着通脹走。
不過這是我這間屋的經驗，不是保證。全國來看，2026 年 7 月英國平均樓價一年只升了約 1.4%，倫敦更跌了約 3.3%。樓價可升可跌，買屋首先是為了住，不是為了賺。
五年後回看
那一年很辛苦。但五年之後，我看到分別。
如果再選一次，我會用同樣的方法。
辛苦，但值得。這間屋不只是一個住的地方，它是我們在英國的根。
如果你剛到埗
有人會說：先租，肯定了才買。這個想法有它的道理，租屋一頁講得很清楚。
我看到的是另一面：租了幾年之後，手上的錢往往少了，買屋反而更難；能買到的屋，有時比剛來時可以買到的更差。還有，來到英國之後，收入很多時是減少而不是增加：剛安頓的階段，通常只有一個人可以工作。
所以無論你揀哪條路，先做好計劃和預算。
租金回報率資料：Paragon Bank《Buy-to-Let Yields》2026 年第二季（2026 年 6 月底數字，以該銀行的出租物業按揭為基礎）。全國樓價：英國國家統計局（ONS）2026 年 9 月報告（2026 年 7 月暫定數字）。Solihull 的租金、樓價和裝修費用是我自己的經驗和約數。數字會隨時間改變。